Fjerner eller forringer et flertal i Folketinget de nuværende regler om gennemgribende moderniseringer af lejeboliger (§ 5,2 moderniseringer), vil konsekvensen ikke alene være store tab for ejendomsselskaberne og de store pensionskasser. Også størstedelen af de danske andelsboligforeninger vil mærke massive fald i værdien.

Cirka 160.000 andelsboliger, der er opført før 1992, kan utilsigtet blive ramt af ændringerne i udlejningsreglerne. Værdien af en typisk forening kan falde med 13-25 procent, vurderer EjendomDanmark, hvilket svarer til 20-45 milliarder kr. for hele andelsboligsektoren.

Administrerende direktør i EjendomDanmark, Jannick Nytoft, kalder konsekvenserne af forringelser af reglerne for markante.

- Andelsboliger vil tabe anseeligt i værdi og tusinder af andelsboligejere, der har købt efter finanskrisen, vil blive teknisk insolvente. Samtidig vil kommende pensionister få forringede opsparinger, og boligmassen vil langsomt falde i standard. Bundlinjen er tab af velstand og arbejdspladser, siger Jannick Nytoft.

Tabet for andelsboliger skyldes, at andelsboliger vurderes som en udlejningsbolig, når de værdiansættes. Falder værdien af en lejelejlighed, falder værdien af en lignende andelsbolig tilsvarende. Det er EjendomDanmarks vurdering, at en stor del af de 40.000 købere de sidste 5 år reelt vil blive insolvente.

Advarslen fra EjendomDanmark kommer efter, at LLO og Enhedslisten har sat sig i spidsen for en kampagne mod den såkaldte gennemgribende moderniseringsregel (§ 5,2). Det sker efter, at den amerikanske kapitalfond, Blackstone, har købt boligejendomme for et milliardbeløb i København. Lejernes LO (LLO) har beskyldt kapitalfonden for at forsøge at få eksisterende lejere ud, så lejlighederne kan moderniseres og lejes ud for en højere husleje. Det har fået flere partier med Enhedslisten i spidsen til at varsle ændringer af § 5,2.

NB! Forbedringsforhøjelser: Boligreguleringslovens §5. Konferencen afholdes d. 12. juni 2019.

Jannick Nytoft peger på, at cirka 94 procent af ejendommene i Danmark er danskejede – og at hovedparten af de resterende i øvrigt er svenske.

- Alle investorer – danske som udenlandske – skal følge lovgivningen, som jo beskytter lejerne og sikrer retten til at blive boende i en bolig. Men udenlandske investeringer skaber som udgangspunkt værdi og arbejdspladser for hele Danmark, og det vil være synd at forringe vilkårene for alle investorer over en bred kam, fordi nogle har set sig sure på en enkelt amerikansk kapitalfond, siger Jannick Nytoft.

Ifølge Danmarks Statistik sælges der cirka 8.800 andelsboliger om året til gennemsnitligt 1,1 millioner kr. eller 95 procent af maksimalprisen. Dermed er der solgt 44.000 andelsboliger til høje priser siden 2014, hvor dønningerne fra finanskrisen havde lagt sig. Værdien af disse andelsboliger er typisk vurderet af en valuar, hvor værdien fastsættes, som var den en udlejningsejendom. Det betyder, at prisen på boligen falder, hvis priserne på udlejningsejendomme falder – for eksempel som konsekvens af at § 5,2 fjernes eller forringes.

De cirka 40.000 andelsboliger, der er solgt inden for de seneste 5 år, har formentlig ikke oplevet større værdistigninger eller nået at afdrage væsentligt på bankgælden. De står derfor overfor en væsentlig risiko for at blive teknisk insolvente som følge af en eventuel afskaffelse af § 5,2. De 40.000 er typisk studerende, yngre familier og andre, som siden 2014 har købt andelsboliger i god tro.

En andelsboligforenings værditab slår over i et endnu større tab for andelsbeviset som følge af gearingen via foreningens fælles gæld. Jo større gæld, jo større forhold. I en andelsboligforening med en gæld på halvdelen af den samlede værdi, vil gearingsfaktoren være 2. Med en vurdering, der falder 13-25 procent i værdi, vil en person, der har købt en andelsbolig til 1,1 million kr., opleve et tab på 26-50 procent af dette – eller 290.000-550.000 kr.