Direktør for Colliers i Aalborg Claus Sondrup ser lyspunkter, som på den lange bane kommer til at drive en positiv udvikling i Aalborg både hvad afkast og leje angår.

Særligt kontor- og boligejendomme spås en lysere fremtid for Jyllands fjerdestørste by, hvor tre drivere kommer til at spille en rolle for den langsigtede vækst.

”Vi har Aalborg Universitet med knap 18.000 studerende og 3.800 fuldtidsansatte. Samtidig vokser lufthavnen med 11 daglige ankomster og afgange til København, og Universitetshospitalet, som er Nordjyllands største byggeri med en samlet budgetsum på cirka 9 milliarder kroner, bliver en væsentlig vækstdriver, når det, efter planen, står færdigt i 2026” siger Claus Sondrup.

Boligmarkedet vil være i balance inden for 3 år

I Aalborg er 90 procent af alle boligejendomme beboet af lejere, og tomgangen ligger aktuelt på omkring 5,5 procent, hvilket er et fald på 0,2 point-point sammenlignet med 2021. Selvom afkastkravet er steget med cirka 0,75 procent efter rentestigningerne, forventer Claus Sondrup dog, at udbud og efterspørgsel vil være i balance i 2027-2028, hvilket vil gavne investorer med boligejendomme, der udgør langt det største segment i Aalborg

”Vi oplever, at efterspørgslen stiger, og selvom nybyg er bremset meget op er der interessante investeringsmuligheder. Det gælder blandt andet Stigsborg Brygge, som bliver en ny bydel med plads til 7.500 beboere med blandt andet en bypark på størrelse med Kongens Have i København.”

Laveste tomgang i 10 år på kontormarkedet

På kontormarkedet er udbuddet gennem flere år ikke fulgt med efterspørgslen. Her bygges der delvist spekulativt i området Eternitten, og Claus Sondrup fortæller, at især moderne kontorfællesskaber med gode kantineforhold er en mangelvare.

Derfor er tomgangen på det laveste niveau i de seneste 10 år og ligger i øjeblikket på 3,7 procent. Lejen er stigende både for ejendomme på primære og sekundære beliggenheder, så den nu ligger på mellem 1.200 og 1.400 kr. per kvm. Afkastkravet har været stigende og ligger på primære beliggenheder mellem 5,65 og 6 procent ved havnefronten.

Industri og logistik i fremgang – butikkerne lider

For det lidt mindre segment for industri- og logistik kan Claus Sondrup fortælle, at tomgangen er meget lav – cirka 1,5 procent de seneste år, hvilket har haft den konsekvens, at lejeniveauet har været stigende og ligger mellem 375 og 500 kr. pr. kvm.

”Siden 2021 har vi oplevet at lejen hos de primære beliggenheder er steget med ca. 20 procent og faktisk endnu mere for sekundært beliggende ejendomme – her er lejen steget med ca. 30%, hvilket er markant,” fortæller Claus Sondrup.

Retail derimod er det segment, der som andre steder i landet kæmper hårdest. Corona og webshopping har gjort det svært for butikkerne, der samtidig har tabt til industri- og logistikejendomme, fordi flere udover at agere varelager for webshopping, nu også tilbyder retailsalg direkte fra lageret. I Aalborg er det primært retail i midtbyen med enheder under 500 kvm, der har det sværest.

”Selv med afkast på 6 procent oplever vi på gågadeejendomme, at investorerne ikke ligefrem flokkes, så det siger noget om, at det segment har det meget svært,” fortæller Claus Sondrup.

Skal Claus Sondrup vove et bud på, hvad der kommer til at klare sig bedst i resten af året, forventer han, at boligmarkedet vil se en markant bedring i takt med at renten – forventeligt – falder.