Fra den 1. februar 2021 bliver det langt billigere og lettere at udvikle alle almene bolig-områder med butikker, kontorer og private bliger. Lovforslaget er sendt i høring, med henblik på vedtagelse i november måned.  

Med loven vil kommunalbestyrelser få mulighed for at undlade at stille krav om betaling af tillægskøbesummen, som de hditl har skulle, når der etableres almene boliger, private boliger og erhverv på eksisterende almene ejendomme.

Bemærkninger til lovforslaget

Boligministeriet skriver om lovforslaget:

Siden finanskrisen har befolkningen i København og de øvrige store byer været voksende.
Boligpriserne er steget kraftigt. Således er priserne på ejerlejligheder i Region Hovedstaden realt
steget med over 50 pct. siden 2010.
For at imødekomme efterspørgslen er der behov for at opføre flere boliger. Det er således
regeringens mål, at der kommer 110.000 nye boliger i de 4 største byer inden 2031. Det er samtidigt
vigtigt for regeringen at skabe blandede byer, hvor mennesker fra forskellige befolkningsgrupper
naturligt mødes.
Flere boliger i de store byer vil desuden medvirke til at tage toppen af priserne. Med den forventede
befolkningsudvikling i de store byer bør der fortsat sikres mulighed for et betydeligt nybyggeri i de
kommende år. Det skal som led i etableringen af de nye boliger sikres, at befolkningerne i byerne
og kvartererne kan blive blandet.
Som led i opfyldelsen af sit mål om flere boliger og blandede byer arbejder regeringen blandt andet
med at afdække og fjerne barrierer, der forhindrer etablering af nye boliger.
Der er i seneste årtier sket en udvidelse af boligmassen gennem udvikling af nye boligområder. De
ledige byggegrunde, som stod til rådighed, er i vidt omfang taget i brug. Befolkningstilvæksten
kræver, at kommunerne udnytter det potentiale for nybyggeri, der allerede findes i kommunen.
Mange steder er det således muligt at opføre nye boliger i eksisterende boligafdelinger. Mange
eksisterende almene boligafdelinger vil kunne fortættes med nye almene og private boliger. Et
fortætning med nye boliger vil ofte med fordel kunne omfatte etablering af erhverv, f.eks. en
dagligvarebutik i stueetagen.
Én af barriererne, som fremkommer i den forbindelse, er særlige bestemmelser om tillægskøbesum,
som gør sig gældende i visse kommuner. Tillægskøbesummen indebærer, at kommunen kan
opkræve et beløb, hvis ejendommen udnyttes mere eller til andet formål end forudsat ved det
oprindelige salg. Beløbet svarer til markedsprisen for den øgede anvendelse og kan have negativ
virkning på almene boligorganisationers interesse i at udnytte mulighederne for fortætning af
eksisterende boligafdelinger. Opkrævning af tillægskøbesum kan indebære, at eksisterende grunde
ikke udnyttes optimalt til skade for mulighederne for at imødekomme den store boligefterspørgsel.
Med lovforslaget ønsker regeringen at give kommunalbestyrelsen mulighed for at undlade at stille
krav om betaling af tillægskøbesummen, når der bygges flere boliger og erhverv i eksisterende
almene ejendomme.
Forslaget vil give kommunerne, som i forbindelse med salg af en kommunal grund har aftalt særlige
bestemmelser om tillægskøbesum, mulighed for helt eller delvist at frafalde kravet om betaling af
tillægskøbesum ved ændret anvendelse eller merbebyggelse på ejendommen i forhold til det i
skødet anførte etageareal. Formålet er, at der kan bygges flere boliger i de fire store byer frem mod
2031.

Tillægskøbesum

 Gældende ret
Offentlige myndigheder råder over det offentliges faste ejendomme på samme vis som private ejere.
En kommune kan således ved servitutpålæg i forbindelse med salg af byggegrunde forbeholde sig
visse fordele, også af økonomisk art, ved bebyggelse m.v.
Der findes ikke særlige regler, som regulerer kommunens ret til at opkræve tillægskøbesum, men
adgangen hertil er fastslået i domspraksis på grundlag af aftaleretlige og forvaltningsretlige
grundsætninger.
Som eksempler herpå kan der bl.a. henvises til Højesterets to afgørelser fra henholdsvis 1988 og
1991, hvor Højesteret fandt, at Københavns Kommune var berettiget til at forlange et vederlag for
ændret anvendelse i forhold til den oprindeligt aftalte anvendelse.
Højesterets dom af 12. april 1988, offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen 1988, s. 454/2, handlede
om fortolkning af et skøde fra 1977, hvorved Københavns Kommune solgte en grund til Glostrup
Andelsboligforening, Afdeling 3, og hvor der var blevet aftalt en bestemmelse om, at samtykke til
yderligere bebyggelse ville blive gjort betinget af, at der ”efter nærmere aftale betales et tillæg til
købesummen som vederlag for den forøgede udnyttelse af grunden”. Denne klausul kunne lovligt
håndhæves af Københavns Kommune, og grundejeren måtte betale for den yderligere byggeret
svarende til markedsprisen.
Højesterets dom af 29. april 1991, offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen 1991, s. 429/2, handlede
om en overenskomst mellem Lyngby-Taarbæk Kommune og Københavns Kommune om, at grønne
arealer (erhvervet fra Københavns Kommune) stedse skulle henligge som sådanne og ikke måtte
bebygges uden Københavns Kommunes samtykke. Et eventuelt samtykke måtte ifølge
overenskomsten påregnes at blive gjort betinget af betaling af et tillæg efter nærmere aftale til den
ved overenskomsten aftalte købesum. Højesteret fastslog, at klausulen lovligt kunne håndhæves af
Københavns Kommune.
Herudover kan der henvises til et utrykt Østre Landsrets dom af 4. november 2019 (23. afdeling,
sag BS-30887/2018-OLR) anlagt af Boligselskabernes Landsforening som mandatar for
Samvirkende Boligselskaber mod Københavns Kommune, som drejede sig om, hvorvidt en tinglyst
servitut i parternes aftale om overdragelse af en ejendom fra Københavns Kommune til
Samvirkende Boligselskaber gav Københavns Kommune grundlag for at kræve en såkaldt
tillægskøbesum af Samvirkende Boligselskaber som betingelse for en lempelse af servituttens
udnyttelsesbegrænsende bestemmelser i forhold til etageareal. Landsretten fandt, at der som led i
overdragelsen af den omhandlede ejendom med den fornødne klarhed er indgået en aftale mellem
Københavns Kommune og Samvirkende Boligselskaber om ejendommens maksimale udnyttelse,
således at Københavns Kommune er berettiget til at forlange en tillægskøbesum i tilfælde af, at
Samvirkende Boligselskaber ønsker mulighed for at udnytte ejendommen ud over, hvad den aftalte
bebyggelsesbegrænsning tillader.
Når kommunen på et privatretligt grundlag har fået ret til at opkræve tillægskøbesum, bliver
kommunen på baggrund af de almindelige forvaltningsretlige regler og kommunalfuldmagtsregler
forpligtet til at administrere denne ret blandt andet med respekt for ligebehandlingsprincippet samt
princippet om økonomisk forsvarlig forvaltningsvirksomhed. Kommunalbestyrelsen kan således
ikke uden en udtrykkelig lovhjemmel beslutte at undlade at opkræve betaling af tillægskøbesum
alene i forhold til almene boligorganisationer, hvortil kommer, at det kræver hjemmel i
almenboliglovgivningen, hvis kommuner skal kunne yde støtte til en almen boligorganisation i form
af undladelse af opkrævning af tillægskøbesum, jf. herved tillige ovenfor.
Det må endvidere antages, at hvis en kommune undlader at opkræve tillægskøbesum, som den er
berettiget til, vil dette indebære en begunstigelse af den pågældende grundejer, som kræver
hjemmel i lovgivningen. Sådan hjemmel findes der ikke i dag i almenboliglovgivningen.
Ønsker en almen boligorganisation at bygge yderligere boliger – eksempelvis tagboliger – på
grunde, som boligorganisationen allerede ejer i dag, vil den derfor i visse tilfælde skulle betale en
tillægskøbesum til kommunen.
Tillægskøbesum er et beløb, som kommunen opkræver, hvis ejendommen udnyttes mere eller til
andet formål end forudsat ved det oprindelige salg. Beløbet svarer typisk til markedsprisen for den
øgede anvendelse. Tillægskøbesummen er således betaling for retten til at bygge yderligere etager
eller opføre boliger som selvstændige bygninger på ejendommen.
I praksis foretages vurderingen af markedsprisen for byggeretten af en anerkendt ejendomsmægler.
Når markedsprisen er fastlagt, opkræves tillægskøbesummen for den påtænkte
merudnyttelse/ændrede anvendelse hos boligorganisationen.
Problemstillingen vedrørende tillægskøbesum er relevant for de store byer, herunder Københavns
Kommune, der tidligere har brugt denne klausul med henblik på at sikre, at gevinsten ved en
udvidet benyttelse af de solgte grunde kommer alle borgere til gode. Dette er typisk sket i form af
en servitut, som er tinglyst på ejendommen i forbindelse med kommunens oprindelige salg af
grunden. Der kan desuden være tale om en servitutstiftende bestemmelse i det tinglyste skøde om
forudsætningen for beregningen og fastsættelse af købesummen i forbindelse med kommunens
oprindelige salg af grunden.
Det er ikke afgørende for en såkaldt tillægskøbesumklausuls gyldighed, at den er tinglyst.
Afgørende er, at det er indgået en aftale, som indebærer, at kommunen er berettiget til at forlange en
tillægskøbesum ved ændret anvendelse eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom.
I forbindelse med vedtagelsen af lov nr. 1322 af 27. november 2018 om ændring af lov om almene
boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (Nye kriterier for udsatte boligområder
og ghettoområder, initiativer til udvikling eller afvikling af ghettoområder, skærpelse af anvisnings og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet m.v.) (L 38) har
kommunerne i almenboliglovens § 27 b fået mulighed for at frafalde tillægskøbesum i forbindelse
med salg af ejendomme i udsatte boligområder indtil den 1. januar 2025. Formålet med
bestemmelsen i § 27 b i lov om almene boliger m.v. er at stimulere privat byggeri i udsatte
boligområder.

Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Tillægskøbesummen kan have en negativ virkning på boligorganisationers økonomiske incitament
til at anvende restarealer eller byggeretter til etablering af nye boliger og erhverv i de eksisterende
almene boligafdelinger. Det kan derfor udgøre en barriere for opførelsen af flere almene eller
private boliger.
Hvis boligorganisationen ønsker at udvide en eksisterende almen boligafdeling – f.eks. ved bygning
af flere etager eller etablering af tagboliger – eller oprette en ny almen boligafdeling ved udnyttelse
af et restareal tilhørende en eksisterende boligafdeling eller ved bygning eller tilbygning af en
eksisterende boligafdeling eller frasælge den ubebyggede del af ejendommen med henblik på
etablering af private boliger eller erhverv, vil den på de ejendomme, hvor der er indgået en aftale
om betaling af tillægskøbesum, skulle betale en tillægskøbesum til kommunen.
Transport- og Boligministeriet finder, at det skal være muligt for kommunalbestyrelsen at undlade
at opkræve tillægskøbesum, når kommunalbestyrelsen ønsker at etablere nye almene boliger,
private boliger eller erhverv ved en bedre udnyttelse af det byggepotentiale, som findes i de
eksisterende almene boligafdelinger, der er opført på arealer, som oprindeligt er solgt af kommunen.
Det foreslås på den baggrund at indsætte en ny bestemmelse i lov om almene boliger m.v., som
giver kommunalbestyrelsen ret til at beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse
med etablering af almene boliger, private boliger eller erhverv i forbindelse med en fortætning af
eksisterende afdelinger beliggende uden for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene
boliger m.v. Bestemmelsen vil således omfatte situationer, hvor kommunalbestyrelsen ønsker at
styrke fortætning af et alment boligområde.
Kommunalbestyrelsen vil kunne træffe en generel beslutning om frafald af tillægskøbesum i forhold
til alle almene boligafdelingers ejendomme i kommunen, herunder fastsætte nærmere kriterier for
frafald af tillægskøbesum, som anvendes i forbindelse med behandling af de enkelte sager.
Kommunalbestyrelsens beslutninger skal altid træffes under iagttagelse af forvaltningsretlige regler
og principper, herunder ligebehandlingsprincippet.
Det vil ikke være en forudsætning for kommunalbestyrelsens beslutning i en konkret sag, at der
foreligger en udtrykkelig ansøgning om frafald af tillægskøbesum.
Den foreslåede ordning vil omfatte alle byggeforetagender, hvis formål er at etablere nye almene
boliger, private boliger eller erhverv ved en fortætning af de eksisterende almene afdelinger.
Formålet med den foreslåede ordning er at sikre bedre udnyttelse af byggegrunde især i store byer,
hvor der er få ledige byggerunde.
Forslaget vil give boligorganisationer og boligafdelinger incitament til at anvende dele af deres
ejendomme til etablering af nybyggeri.
Den foreslåede ordning vil ikke gælde for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene
boliger m.v. For et udsat boligområde vil fortsat gælde bestemmelsen i § 27 b, stk. 1, i lov om
almene boliger m.v.

Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

En klausul om tillægskøbesum har i forhold til almene ejendomme kun relevans i det omfang kravet
kan rummes inden for de gældende regler om maksimumsbeløbet, som gælder for opførelse af
almene boliger. Især i de kommuner, som har haft praksis om at indgå aftaler om tillægskøbesum,
indebærer høje byggeomkostninger og grundpriser, at byggegrunde ikke kan udnyttes mere end
oprindeligt aftalt. Der vil således kun kunne ske et tab, såfremt der ville være blevet etableret
almene boliger, private boliger eller erhverv på den relevante grund i det tilfælde, hvor
tillægskøbesummen ikke frafaldes. Det vurderes ikke at ske i et væsentligt omfang i dag. Da der er
tale om en frivillig ordning, kan kommunen i øvrigt vælge ikke at frafalde tillægskøbesummen i et
konkret tilfælde, hvis de vurderer, at der vil være tale om et tab.

Lovforslaget vurderes ikke at ville udløse krav om kommunal kompensation, da der er tale om en
frivillig ordning.

Baggrund

Fra den 20. november-19. december 2019 sendte Transport- og Boligministeriet  et forslag om ændring af lov om almene boliger om Frafald af tillægskøbesum i høring.

Forslaget blev efterfølgende fremsat i Folketinget den 26. februar 2020 (L 118), men bortfaldt på grund af covid -19.

Transport- og Boligministeriet har derfor udarbejdet  et revideret ovforslag, som hermed sendes i høring.