TK Development har indgået et betinget salg af sin ejerandel i Field’s i Ørestad til butiksdriftskæden Steen & Strøm. Dermed er tyske CGI ude af den betingede salgsaftale. Den endelige pris fastlægges pr. 1-3-2007 relateret til centrets performance
TK har i forbindelse med CGIs tilbagetrækning måttet acceptere et forventet nedslag i prisen og nedskriver nu Fields med ikke mindre end 75 millioner kr. primært på P-delen. Til gengæld forventer TK at få 1,1 milliard kr. i kassen nu og her. På trods af nedskrivningen forventer TK fortsat et 0-resultat for 2004/05 på grund af øgede resultatforventningertil koncernens aktiviteter i Centraleuropa.
Partneren Steen & Strøm ejer i forvejen den anden halvdel af projektet.
- Salget afløser altså den hidtil gældende salgsaftale mellem TK Development og Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH (CGI) for fase 1 af Field’sprojektet, som omhandler det opførte shoppingcenter. Salget til CGI var betinget
af, at en række forhold skulle bringes på plads - herunder tilvejebringelse af aktionæroverenskomst
m.v. mellem de fremtidige ejere af shoppingcentret. Det er ikke lykkedes at skabe tilstrækkelig enighed parterne imellem omkring det fremtidige
samspil, skriver TK Development om ændringen.
Steen & Strøm køber ud over
shoppingcenterdelen også de ca. 40.000 kvm. byggeretter til fase 2 af Field’sprojektet
og retten til en eventuel 3. fase til samme projekt.
Salgsstrukturen indebærer for prissætningen af fase 1 –i lighed med den hidtidige aftale med CGI – at TK Development får udbetalt et acontobeløb, og hvor den
endelige prisfastsættelse primært sker på baggrund af shoppingcentrets omsætningsmæssige udvikling i året op til den endelige dato for afregning, nemlig den
1. marts 2007.
Til forskel fra handelsstrukturen med CGI er der med Steen & Strøm aftalt en endelig afhandling af værdien af parkeringsdelen i centret, hvor dette element i aftaleforholdet med CGI var kapitaliseret ud fra en nettoleje, som TK Development skulle garantere værdien af de næste 15 år. Der er foretaget et kommercielt afslag på dette element, hvilket – sammen med omkostninger relateret til skift af
aftalepart for salget – udgør i alt ca. DKK 75 mio. Denne nedskrivning på centrets kostpris foretages nu. Aftalestrukturen vurderes samtidig at medføre mindre
fremadrettede kommercielle risici end i aftalen med CGI.
Fase 2 og 3 er solgt til bogført værdi, hvor betaling sker i takt med projekternes realisering. Steen & Strøm og TK Development indgår en udviklingsaftale omkring en fælles udvikling af fase 2 og 3, hvor Steen & Strøm som ejer påtager sig investerings- og finansieringsrisici, og hvor TK Development oppebærer en overskudsandel, der udbetales i takt med realisering heraf.
Overtagelsesdato for alle 3 faser er 1. december 2004, og handlen er betinget af endeligt finansieringstilsagn som forventes at foreligge den 17. december 2004, således effektuering af salget kan finde sted den 20. december 2004.
Den foreløbige værdiansættelse af Field’s-projektet med foretagne tilbagehold betyder, at TK Development pr. 20. december 2004 får udbetalt ca. DKK 1,1
mia., der medgår til nedbringelse af koncernens bankgæld.
Koncernen har senest i fondsbørsmeddelelse nr. 16/2004 oplyst, at salget af ejerandelen af shoppingcentret i forhold til den bogførte kostpris kunne medføre
en merpris i niveauet DKK 50 mio., ligesom der også kunne være en risiko for en mindrepris, af ledelsen vurderet op til DKK 150 mio. i forhold til kostprisen.
Efter den nu aftalte transaktion og heraf følgende foretagne nedskrivning på DKK 75 mio. er det ledelsens vurdering, at den endelige prisfastsættelse pr. 1. marts 2007 kan indebære en risiko for en mindrepris op til DKK 100 mio. i forhold til den nye værdiansættelse.
Yderligere oplysninger: TK Development, att. adm. direktør Frede Clausen, tlf. 88 96 10 10 eller www.tk-development.dk Udviklingen på butiksmarkedet bliver gået efter i sømmene på konferencen Butiksmarkedet i København - trends og tendenser 2005-2010. Se mere på http://www.erhvervsejendom.dk/test/index.asp?id=211&show=invitation
