Det er ingen hemmelighed, at der er nye tider på det københavnske ejerlejlighedsmarked efter mange års opsving: For første gang siden 2012 er salgspriserne nemlig faldet i stedet for at stige.
Det viser nye tal fra boligsitet Boliga.dk, som har sammenlignet den gennemsnitlige salgs-kvm-pris på solgte ejerlejligheder i 1. halvår 2019 i Københavns Kommune og postdistrikter med salgs-kvm-priserne i samme periode og område de foregående år.
Siden 2012 er priserne hvert år steget indtil i år, hvor salgs-kvm-priserne på ejerlejlighederne i gennemsnit er faldet 1 procent i hele Københavns Kommune. Hos flere af landets førende mæglerkæder mærkes det, at ejerlejlighedsmarkedet er ved at undergå en forandring: der både påvirker køberne og sælgerne.
NB! Lejeforhøjelser - status, erfaringer og nye regler. Kurset afholdes d. 3. december 2019.
- Der er ingen tvivl om, at både Københavns mæglere og boligejere kan mærke, at boligmarkedet har ændret sig især det seneste år. Luften er gået ud af ballonen, vi har måttet vænne os til lavere priser og mere tilbageholdenhed fra køberne, siger Thomas Hovgaard, der er kommunikationschef hos Nybolig og Estate.
Kun 2 af Københavns 11 postdistrikter har haft medvind i årets 1. halvår og oplevet en prisstigning, oplyser Boliga.dk.
I København SV er priserne på de solgte ejerlejligheder steget med 1 procent, og i Brønshøj er lejlighederne blevet solgt for 5 procent mere end samme periode sidste år. Alligevel opleves markedets træge gang også her.
- Sælgerne har tidligere været begunstiget af politiske indgreb, som har stimuleret markedet i en positiv retning: som rentetilpasnings- og afdragsfrie lån. Samt en tid uden konkurrence fra andelsmarkedet, hvilket har resulteret i mindre udbud og dermed øgede priser på ejerlejligheder, siger Henrik Bjørn Bredo, der er indehaver af Danbolig Brønshøj.
- Men nu, hvor køberne har flere lejligheder at vælge i mellem, da man har haft en stor indgang af projektbyggerier, så kan sælgere ikke prissætte deres ejerlejligheder på samme niveau som før, uddyber han.
Strengere krav påvirker priserne
Samtidig med at udbuddet af lejligheder stiger, er der også større krav til både sælgere og købere på det nuværende boligmarked.
Blandt andet stilles der fra Finanstilsynet krav til, at køberne skal have 5 procent af købesummen, for at kunne erhverve en ny bolig, mens sælger også ofte skal have solgt, inden de kan komme videre til deres næste boligkøb.
- I bund og grund er der masser af købere, men vi mærker også, at det langt fra er alle, der lever op til de krav, der stilles til finansiering i dag. Man vil gerne købe, men det er man ikke i stand til, selvom man sagtens kan betale de månedlige udgifter, siger Thomas Hovgaard fra Nybolig og Estate.
Nye tider kalder ofte på nye metoder - og mæglerne må således ryste posen, når lejlighederne skal have nye ejere.
- Det kræver mere rådgivning på sælger og køber-siden. Begge parter ønsker større indsigt i lignende handelspriser, så de føler sig trygge i deres køb. Det stiller højere krav til mæglernes indsigt i markedet, og de skal kunne fremlægge dette på en faglig måde for køberne og sælgerne, siger Henrik Bjørn Bredo fra Danbolig til Boliga.dk.
Udover kendskab til markedet er det også blevet endnu vigtigere for køberne og sælgerne, at mæglerne kan sætte sig ind i de individuelle situationer, siger Lone Bøegh Henriksen, der driver en række Home-filialer i hovedstaden.
- Vi gør os meget umage med at drøfte markedet og sælgers egen situation godt igennem, inden salget startes op, således at der bliver lagt en individuel plan, der matcher den opgave, vi skal løse. Det er helt afgørende at få afstemt forventningerne og komme i mål bedst muligt i forhold til markedssituationen.
NB! Due Diligence - risikovurdering ved køb og salg af ejendom. Kurset afholdes d. 3. marts 2020.
- Udbudsprisen skal være i overensstemmelse med markedet - og tiden er på ingen måde til at prøve på for højt et niveau. En tæt opfølgning på alle indsatser og en god løbende dialog med vores sælgere giver gode resultater, siger hun.
Nordhavn er den bydel, der er hårdest ramt af markedets dalende tempo. Her er salgspriserne gået fra en solid stigning på 19 procent fra 1. halvår 2017 til samme periode året efter. Mens priserne fra 2018 til 1. halvår i år er faldet med hele 7 procent.