Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen skriver:
Bekendtgørelsesændringen vil skabe hjemmel for boligorganisationer til på visse betingelser at fortage indskud i såkaldte arealudviklingsselskaber som led i implementering af en fælles udviklingsplan.
Baggrunden for forslaget er, at det vurderes at være nødvendigt ved udvikling af store arealer til byggeri af private boliger m.v. i visse hårde ghettoområder at sælge arealerne i mindre byggefelter. Desuden vurderes et selskab at være en velegnet ramme til at koordinere udviklingsopgaverne mellem flere grundejere og sikre, at de værdier, som skabes ved udvikling af området, kommer alle de involverede parter til gode.
Boligorganisationen træffer beslutning om etablering og indskud i et arealudviklingsselskab. Et arealudviklingsselskab kan udvikle og byggemodne et større areal og sælge byggeretter samt deltage i udarbejdelsen af projektforslag. Selskabet skal altså ikke kunne deltage i opførelsen af bygninger m.v.
Det er efter bekendtgørelsen en forudsætning for etablering af selskabet, at det er nødvendigt for implementeringen af en godkendt udviklingsplan, jf. § 168 a i lov om almene boliger m.v. Det indebærer, at der alene kan etableres arealudviklingsselskaber for boligområder, som der er udarbejdet udviklingsplaner for, dvs. hårde ghettoområder. Det er nødvendigt at etablere selskabet, når udviklingsopgaven er så stor, at der er ingen eller kun få private, der vil købe byggeretterne, og når flere uafhængige parters interesser skal samordnes som led i implementeringen af udviklingsplanen.
Det er endvidere en forudsætning, at selskabet skal sælge byggeretter på mindst 100.000 kvm etageareal. Arealets størrelse vurderes ud fra den godkendte udviklingsplan.
Mindstegrænsen er indsat for at undgå, at boligorganisationer etablerer arealudviklingsselskaber til udvikling af byggeretter, som private udviklere normalt kan håndtere, og som boligorganisationen dermed kan afhænde til en rimelig pris. Hermed sikres, at et arealudviklingsselskab alene vil kunne stiftes, når opgaven har en størrelse, som kan begrunde etablering af drift af et særligt selskab.
Det er endvidere en forudsætning, at kommunen og en privat part deltager i arealudviklingsselskabet. Udviklingsplanen er udarbejdet i samarbejde mellem boligorganisationen(erne) og kommunalbestyrelsen, og det vurderes derfor naturligt, at kommunen deltager i selskabet. Kommunal deltagelse vil endvidere styrke arealudviklingsselskabet og bidrage til at reducere risikoen ved udviklingsopgaven.
Boligorganisationer har ikke i kraft af deres virke som boligorganisation kompetencer til at forestå arealudvikling med henblik på salg af byggeretter til private. Formålet med at stille krav om, at der deltager en privat part i arealudviklingsselskabet med ansvarlig kapital, er at sikre relevant faglig viden i selskabet.
Endelig er det en forudsætning, at kommunalbestyrelsen godkender boligorganisationens indskud i selskabet. Formålet med den kommunale godkendelse er dels at sikre, at ovennævnte forudsætninger er opfyldt, dels at kommunen vurderer, at boligorganisationen ikke løber større risici, end den kan bære. Her må kommunen sammenholde boligorganisationens egenkapital med de investeringer, der påtænkes gennemført i arealudviklingsselskabet og den eksponering, boligorganisationen udsættes for.
Boligorganisationen kan indskyde ejendomme uden almene boliger som apportindskud. Formålet med at indskyde ejendommene/byggeretter er, at arealudviklingsselskabet senere kan sælge byggeretterne.
Kommunen skal ved sin godkendelse af indskuddet samtidig vurdere, om værdien af ejendommen mindst er fastsat til markedsværdien samt hensigtsmæssigheden i, at ejendommene afhændes.
Indskud af ejendomme eller kapital skal konkret ske ved, at boligorganisationen foretager indskud i et sideaktivitetsselskab som herefter foretager indskud i arealudviklingsselskabet.
Arealudviklingsselskaber vil som oftest blive organiseret som partnerskabsselskaber efter selskabsloven. Udbytte og likvidationsprovenu, når arealudviklingsselskabet afvikles, selskabsskatteloven. Herfra kan restprovenuet overføres til boligorganisationens særlige afdeling til indskud i selskaber.
Når arealudviklingsselskabet afvikles, skal boligorganisationen også likvidere sin særlige afdeling.
Bekendtgørelsen foreslås at træde i kraft den 1. august 2020.