Det skriver Peter Winther, Executive Director og Partner i Colliers i en markedsupdate for 2. kvartal 2024.
Vi tror, markedet er på vej ind i en mere rolig fase, hvor investorerne i stigende grad vurderer, at vi er igennem det værste, og at investeringsinteressen bliver mere robust. Samtidig er der en bred erkendelse blandt markedsdeltagerne, at vi ikke indenfor en overskuelig fremtid vender tilbage til den overophedede situation, som vi så efter den ekstremt lempelige penge- og finanspolitik frem til slutningen af 2021, fortsætter Peter Winther.
Efter et par ekstremt volatile og hektiske år på de finansielle markeder synes vi nu at være kommet ind i en mere rolig fase. En global recession er undgået, men samtidig er inflationen - i hvert fald midlertidigt tilsyneladende kommet under kontrol. Kerneinflationen er fortsat til den høje side i forhold til målsætningen på 2 procent, men den viser en nogenlunde stabilt faldende tendens, og centralbankerne er begyndt at italesætte forventninger om sænkning af styringsrenterne frem mod sommeren. Intet er sikkert: i mange lande er arbejdsmarkedet fortsat stærkt med ganske høje lønstigninger, men der er ikke desto mindre efterhånden bredt funderede forventninger om en ”blød landing” i økonomien og på ejendomsmarkedet.
Flere og flere investorer vurderer, at priskorrektionen er overstået Med forventninger om en fortsat svag positiv vækst i økonomien, kombineret med forventninger om faldende inflation og faldende styringsrenter, vurderer flere og flere investorer, at det igen er interessant at investere i ejendomme.
De mest efterspurgte segmenter er fortsat ”beds and sheds”, boliger samt lager- og logistikejendomme. Specielt er lejeboligmarkedet i København ganske stærkt med en lav tomgang og lavt nybyggeri – og derfor stigende lejepriser. Men også i segmentet ”light industrial” kan registreres en ganske pæn lejevækst. Så selv om man ikke som i de gyldne dage med 0-renter kan investere til et direkte afkast væsentligt over finansieringsrenten, vil lejeprisstigninger i det kommende år ikke desto mindre skabe fundamentet for attraktive fremtidige afkast af ejendomsinvesteringer.
Investeringsmarkedet for kontorejendomme er derimod i stigende grad polariseret. Investeringsinteressen er efterhånden ganske god for centralt beliggende ejendomme, mens investorefterspørgslen for mere sekundært beliggende ejendomme synes at blive fortsat svagere. Når kontorlejerne i fremtiden ønsker at tiltrække de bedste talenter og motivere dem til ikke at arbejde hjemmefra, er beliggenhed og kvalitet helt essentielle parametre, langt vigtigere end pris. Investorerne forventer derfor en langt stærkere lejeudvikling på de bedste og mest velbeliggende ejendomme end på mere sekundære ejendomme.
Rammevilkårene for ejendomsudvikling er ekstremt udfordrende. Byggeomkostningerne er steget markant over de seneste 2-3 år, mens finansieringskilderne har strammet væsentligt op. Samtidig er prisen på eksisterende ejendomme faldet. Det er en ond cocktail for udviklerne, og det rammer også byggevirksomhederne.
Når antallet af nybyggede ejendomme falder, vil det naturligt nok have en positiv effekt på lejeefterspørgslen efter eksisterende ejendomme. Det vil alt andet lige understøtte en positiv udvikling i lejepriserne.
Med forventninger om en faldende kort rente i løbet af 2024, muligvis med yderligere fald i 2025, vil afkastkravene på ejendomsmarkedet efter Colliers’ vurdering generelt stabilisere sig i løbet af 2024.
Samtidig forventes en stigning i markedslejen, specielt i og omkring København. På den baggrund forventer vi mindre prisstigninger på jendomsmarkedet i indeværende år. Med gennemsnitlige løbende afkast på i niveau 4,50 procent p.a. forventes totalafkastet i 2024 at ende på 6-8 procent. Under forudsætning af en blød landing i økonomien med et yderligere rentefald i 2025, kombineret med en nogenlunde stabil beskæftigelse, vil afkastkravene meget vel kunne komme under nedadgående pres næste år, og det er Colliers’ forventning, at totalafkastet på ejendomsinvesteringer i 2025 kan ende på
mellem 10 procent og 12 procent.
Det er således vores opfattelse, af vi efter de hektiske tider frem til 2021 er ved at være igennem den korrektion i priserne, som måtte komme, og at vi nu igen er på vej tilbage til et mere stabilt og sundt investeringsmarked.