Med en bølge af igangværende og planlagte kontorprojekter står Aarhus' kontorudlejningsmarked overfor en betydelig udvikling, der omfatter i alt ca. 137.000 kvm nybyggeri, som forventes færdigopført inden 2028.

Nye kontorprojekter er at skue i horisonten. Med den høje byggeaktivitet er det derfor ikke til at undgå, at den nuværende ejendomsmasse vil blive påvirket, når det kommer til fremtidens udlejningsstrategier i Jyllands hovedstad. Det skriver Colliers i en pressemeddelelse.

Ifølge Michael Andreasen, Senior Commercial Real Estate Advisor hos Colliers i Aarhus, lægger de nye kontorprojekter pres på den ældre kontormasse, der kan få svært ved at følge med lejernes krav. Ejere af disse enten rådes til at opgradere deres ejendomme eller overveje alternative anvendelser, herunder omdannelse til boliger.

Tendensen hos mange Aarhusvirksomheder synes at være at flytte til nye lokaler med moderne faciliteter. Eftervirkningerne af pandemien og ændrede arbejdsvaner har skubbet virksomheder til at genbesøge deres og medarbejdernes behov.

Med en stigende efterspørgsel efter kontorer, der understøtter hybridarbejde, er kontorets indretning og omgivelser, transportmuligheder, fleksible lejevilkår, energieffektivitet og ejendomscertificeringer blevet essentielle. Alt dette forsøger man flere steder at imødekomme i de nybyggede kontorbygninger, der derfor bliver ekstra attraktive for virksomhederne.

Flest flytninger indenfor kommunegrænsen

Flyttemønstrene på det aarhusianske kontormarked indikerer, at de fleste virksomheder, der optager de nyopførte kontorlokaler, allerede er baseret i Aarhus og ofte flytter indenfor bygrænsen.

Dette efterlader en naturlig frygt for en voldsom stigning i tomgangen i den ældre bygningsmasse

Ifølge kontorteamet i Aarhus forventer man dog, at der vil ske en gradvist og naturlig absorbering af store dele af den ældre kontormasse.

Det er ifølge Michael Andreasen takket være en generel stigning i antallet af nye arbejdspladser i Region Midtjylland:

”Ifølge Business Region Aarhus er antallet af nye arbejdspladser i Aarhus steget med ca. 10 procent fra 2021 - 2024. Hvis denne historiske udvikling fortsætter, er der god mulighed for at få absorberet de eksisterende kontorkvadratmeter, men det kræver som sagt, at ejerne er villige til at modernisere ejendommene og være fleksible i forhold til den enkelte lejer,” siger Michael Andreasen.

Stigning i den samlede kontormasse påvirker tomgangen

Ser man på tomgangen, har der i en lang periode været stabilitet til trods for en stigning i den samlede kontormasse. Ifølge Michael Andreasen og resten af kontorteamet i Aarhus forventes en svagt stigende tomgang i den nærmeste fremtid, i takt med de kommende kontorprojekter færdiggøres.

Et stigende antal kontorkvadratmeter, men en forholdsvis lav stigning i tomgangen skyldes bl.a., at mange virksomheders arealbehov forbliver uændret, selvom der har været talt meget om tendens til kvadratmeterreducering på grund af hjemmearbejdspladsen. Fastholdelsen af arealbehovet skyldes, at den hybride, aktivitetsbaserede arbejdsplads ofte kræver mere plads.

”Mens de nye kontorbygninger imødekommer de skiftende behov hos lejerne, kræver det en indsats fra ejerne af ældre ejendomme at forblive konkurrencedygtige. Med den rette modernisering og fleksibilitet kan Aarhus' kontormarked fortsat udvikle sig positivt i takt med byens vækst og absorbere den nye kontormasse,” afslutter Michael Andreasen.