Boligpriserne falder … ikke. Surprise! Man kunne ellers få den tanke, hvis man ser nyhederne i TV eller læser i aviserne om boligmarkedet.

Skrevet af Preben Merrild Angelo, adm. direktør hos RealMæglerne

Siden 2015, hvor efterdønningerne af Finanskrisen havde lagt sig, er den gennemsnitlige m2-pris år for år steget. Alene for villaer og rækkehuse er stigningen på 26,9 procent.

I de områder, hvor kvadratmeterpriserne drypvis er steget i raketfart, er de tilsvarende ikke faldet helt så meget, når de er faldet. Konklusion: Boligøkonomerne glemmer Danmark uden for København, når de sidder med kuglerammen og forestiller sig effekter af boligskatten.

Boligpriserne falder. Det er en fortælling, som medierne fra årsskiftet, hvor de nye boligskatter jo trådte i kraft, har siddet på stikker for at sende ud, og en lille håndfuld boligøkonomer, primært fra banksektoren, har set sig fristet til at bekræfte en mulig ’tendens’ for kvadratmeterprisen.

Problemet er blot, at det ikke er rigtigt – uanset de kreative krumspring man ellers måtte foretage sig for at dokumentere en form for et fald.

Grundlæggende er det jo lidt besynderligt, at boliger sædvanligvis købes og betales af boligejerne over 30 år, mens kvadratmeterpriserne i nyhedsformidlingen ses som to kvartaler sat op imod hinanden. Fx et kvartal med lav aktivitet mod et kvartal med høj aktivitet, som jo er boligmarkedets natur.

Priserne på boligmarkedet falder, skrev DR Nyheder den 11. april 2024, og en boligøkonom citeres for, at de nye skatteregler nu rammer ejerlejlighedsmarkedet hårdt, hvilket bl.a. betyder, at priserne falder – både i marts, men også i kvartalet som helhed.

Senest var det Danmarks Statistik, der udkom med en analyse, som dokumenterede, at boligpriserne faldt i 2023. Finten var blot her, at 2022 var udvalgt som Index100 i analysen. Sammenlignet med 2022 var der i 2023 og 2024, opgjort på landsdele, et lillebitte fald at spore i udvalgte landsdele, ja, men i det store perspektiv var det mikroskopisk. En dråbe i havet.

Faktum er, at boligpriserne ikke er faldet, når udviklingen i GNS kvadratmeterpris ses år for år. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder er f.eks. steget med hele 47,5 procent fra 2015 til nuv. niveau i 2024. Det er derfor ikke retvisende at sige, at kvadratmeterprisen falder, fordi minimale fald i måneder og kvartaler bør ses i forhold til historikken. Fald modsvarer ikke stigning, også selv om prisstigningen år for år holdes op imod inflationen.

Selv om udviklingen i kvadratmeterprisen i 2023 og 2024 ikke var på 2021- og 2022-niveau, er den generelt set svagt opadgående, den er ikke på vej nedad, og de periodevise fald skyldes ikke indgreb som f.eks. ny boligskat, men derimod priselasticiteten som følger efterspørgsel og udbud. Der, hvor elastikken strammes for hurtigt op i forbindelse med øget køberaktivitet, ses udsvingene som store, og hvor den spændes knap så hårdt op, er udsvingene små. Men prisen stiger alt i alt mere, end den falder.

Siden 2015 er kvadratmeterprisen for villaer og rækkehuse steget med 26,9 procent og for sommerhuse er stigningen på 54 procent.

I en prognose fra maj 2023 fremgik det, at vismændene fra De Økonomiske Råd forventede et fald i boligpriserne på 8 pct. i 2023 og yderligere et fald på 1 pct. i 2024, men i årene fra 2025 til 2030 vil boligpriserne i GNS stige 6 pct. årligt.

Nuvel. De ramte da næsten rigtigt. Og hvis renten nedjusteres til 3 procent, som jungletrommerne siger hos Den Europæiske Centralbank (ECB), vil forudsigelsen om en GNS stigning på 6 procent fra 2025 være i bulls-eye.

Medierne har på det seneste fokuseret på markedet for ejerlejligheder. Det udgør i størrelsesordenen 10 procent af boligmarkedet i Danmark. Her faldt aktiviteten ganske rigtigt ved årsskiftet. Til gengæld stiger antallet af salgsvurderinger og nye boliger til salg. Det samme gør bl.a. salget af villaer.

Der findes et Danmark uden for København, og små udsving skal ses i kontekst; nemlig en lang opadgående kurve.

Blot en lille reminder til boligejerne om, at det hele ikke er så ringe endda. De mørke fortællinger skal man virkelig grave længe og dybt for at finde frem til.