Omdannelse af kontor til bolig: Nye regler og erfaringer

Byggelovens og Bygningsreglementets krav kan være en udfordring ved omdannelsesprojekter og også Planlovens krav skal tilgodeses. Men nu er der i de nye ændringer til byggeloven, der forventes at træde i kraft i maj 2026, lagt op til en lempelse af reglerne, så det bliver nemmere at omdanne bygninger. Også den Nye Nationale Arkitekturpolitik, der blev offentliggjort i november 2025, går i retning af at gøre ombygning og genanvendelse bedre. Endeligt arbejder Danmark på en national bygningsrenoveringsplan med henblik på at dekarbonisere og energieffektivisere bygningsmassen senest i 2050. Danmark skal senest forelægge den Nationale bygningsrenoveringsplan for Europa-Kommissionen den 31. december 2026.

Martin Daniel Nielsen , Partner, Peter Jahn & Partnere

Hvornår kan en omdannelse betale sig? Hvor ligger de økonomiske potentialer, og hvor opstår de største risici, som holder investorer og udviklere tilbage fra omdannelsesprojekter?

• Forskydningen mellem nutidsværdi og fremtidigt udlejningspotentiale
• Hvordan regulering, lokalplaner og tekniske krav påvirker afkastet
• Opførelse af nyt vs. omdannelse af eksisterende
• De skjulte omkostninger – installationer, bæreevne, adgangsforhold, energikrav
• Hvor værdiskabelsen reelt ligger: i volumen, i placering eller i funktionel opgradering

Theis Petersen , SJ.dk

Hvor stort er potentialet for omdannelse af erhvervsejendomme til boliger? Sweco og Cobe har udarbejdet en rapport om Potentialer for indretning af flere boliger i den eksisterende bygningsmasse for Realdania, Grundejernes Investeringsfond, Landsbyggefonden og Dreyers Fond. Ifølge rapporten er der potentiale for at etablere 35.000-70.000 boliger frem mod 2040 gennem transformation af den eksisterende bygningsmasse. I øjeblikket arbejder man sammen om at skabe viden om- og eksempler på, hvordan byggebranchen kan bevare frem for at bygge nyt ved f.ex. omdannelse af tørrelofter, gentænkning af parcelhuse og omdannelse af erhvervsejendomme. 

Niels Toft , Chef CoLab og Bæredygtighed, Sweco Danmark

I sommeren 2025 modtog Over Byen Arkitekter sammen med Københavns Kommune støtte fra den filantropiske indsats ”Bevar Mere” til at udvikle et værktøj, der kortlægger processen for transformation til boliger, så det bliver mere attraktivt at vælge bevaring frem for nedrivning og nybyg. Værktøjet er nu færdigt og partner og arkitekt Esben Thorlacius fra Over Byen Arkitekter, præsenterer værktøjet. Titlen er ”Trin for Trin Guide til at fremme bygningsbevaring og transformation til boliger” og henvender sig til bygherrer og rådgivere, som står foran – eller midt i – de tidlige planlægningsfaser af et transformationsprojekt. Samtidig kan kommunale sagsbehandlere bruge guiden som et fælles udgangspunkt for dialogen med bygherrer om transformationsprojekter.

Esben Thorlacius , Arkitekt MAA, Partner, Over Byen Arkitekter

Regeringen har lanceret en ny arkitekturpolitik, hvor 3 ministre sammen har sat en klar retning: den eksisterende bygningsmasse skal i langt højere grad genbruges. Ambitionen er at skabe bedre forudsætninger for at omdanne udtjente industri- og erhvervsbygninger til boliger – fremfor at rive ned og bygge nyt.

Pil Thielst ​​​​ , Arkitekt MAA ‑ Partner, Lundgaard & Tranberg Arkitekter

Momsregler i forbindelse med omdannelse af kontorer og butikker til boliger, fradragsret for nedrivningsomkostninger og muligheder for at minimere momsbelastningen på boligerne.

Monica Frese Hansen , Deloitte

Rådgiverfirmaet GxN samarbejder med Aarhus kommune om at omdanne erhvervsbygninger til boliger. Projektet består af: kortlægning af transformationspotentialet, afdækning af hvilke bygningstyper der reelt kan blive til nye boliger, og hvilke forhold – fra lokation og bygningsstruktur til installationer og adgangsforhold – der afgør, om en ejendom kan omdannes. Hvordan tilrettelægger man samarbejdet mellem kommune, udviklere og ejendomsejere? De typiske barrierer og de muligheder, der opstår, når regulering, marked og teknik skal spille sammen. Hvilke erfaringer fra Aarhus der kan skaleres til andre kommuner og projekter?

Lasse Lind , Arkitekt, 3XN