Omdannelse af kontor og industri til bolig: Nye regler og erfaringer

Byggelovens og Bygningsreglementets krav kan være en udfordring ved omdannelsesprojekter og også Planlovens krav skal tilgodeses. Da reglementet primært er bygget op omkring nybyggeri, oplever byggebranchen ofte, at rigide krav til f.eks. dagslys og lydisolering spænder ben for transformationsprojekter.
Imidlertid står bygningsreglementet over for en revision, og i den nye udgave BR27, er der lagt op til en lempelse af reglerne, så det bliver nemmere at omdanne bygninger. Derudover arbejder Danmark på en national bygningsrenoveringsplan med henblik på at dekarbonisere og energieffektivisere bygningsmassen senest i 2050. Danmark har i februar 2026 sendt et udkast af den nationale bygningsrenoveringsplan til Europa-Kommissionen.

Som formuleret i regeringsgrundlaget, er det regeringens ambition at gøre det nemmere at omdanne erhvervslokaler til boliger, samt fremme omdannelsen af loftsarealer og kældre til beboelse.

En afgørende forudsætning for omdannelse til boliger er, at det er økonomisk rentabelt at gennemføre projekter. Imidlertid kan omdannelsesprojekter blive så kompliceret og risikopræget, at det kan være svært at gennemskue prisen i forhold til nybyggeri. Hvornår kan man være sikker på, at et omdannelsesprojekt kan betale sig? Hvor ligger de økonomiske potentialer, og hvor opstår de største risici, som holder investorer og udviklere tilbage fra omdannelsesprojekter?

Ifl. den nye Regeringsgrundlag må huslejen efter renoveringer ikke blive for dyr. Hvordan skal reglen forstås på den konkrete plan? Hvilke lovmæssige rammer bliver den sat i? Hvordan vil den påvirke lysten og muligheden for at konvertere ejendomme og hvordan sikrer man at boligselskaber og ejendomsinvestorer kan omdanne deres bygninger?

Det er dyrt at ombygge men efterspørgslen og prisniveauet på velbelligende lejligheder i de store byer er også store. Adgangen til finansiering af byggeriet er med den relativt høje rente blevet noget vanskeligere end før. Og bankerne er fortsat forsigtige med at finansiere udviklingsprojekter. Hvordan er situationen for omdannelser af erhverv til bolig? Er bankerne villige til at finansiere denne type projektor og på hvilke betingelser?

CO2 udledningskrav i byggeriet bliver stadig strængere, og det mærkes også ved omdannelser af kontor og industri til bolig, eftersom en omdannelse betragtes som en væsentlig anvendelsesændring. Da bygningsreglementet primært er bygget op omkring nybyggeri, opleves ofte, at rigide krav til energi og indeklima gør transformation besværlig eller helt umulig. De skærpede standarder gælder dog kun for de bygningsdele, der berøres af ombygningen. De uændrede dele kan ofte fortsat bestå efter de tidligere regler, så længe sikkerheden ikke forringes.

Københavns Kommune har prioriteret transformation af eksisterende erhvervsbygninger som en central del af boligstrategien. Hvordan vil kommunen støtte omdannelsen af kontor og industri til bolig? Flere udfordringer i transformationsprojekter knytter sig til kommunalpolitiske rum, primært retningslinjer i kommuneplaner og lokalplaner. Er der udsigt til ændringer på dette felt og til en hurtigere og mere enkelt sagsbehandling?

Københavns Kommune lancerer i løbet af 2026 puljen ’Plads til flere – i det eksisterende byggeri’, der skal sikre en bedre udnyttelse af den eksisterende boligmasse, herunder at flere kontorbyggerier omdannes til boliger. Puljen skal yde støtte til rådgivning, når eksempelvis erhvervslokaler eller loftrum skal omdannes til boliger. Rådgivningen kan dække byggeteknisk rådgivning i forhold til statik, brand og skitseforslag, og der er afsat 12 millioner kr. til puljen over de næste 3 år. 

Før man går i gang med et omdannelsesprojekt er det essentielt at forstå de juridiske spilleregler. Hvilke juridiske problemstillinger støder man på i forbindelse med omdannelse af kontorer og fabriksbygninger til bolig? Nye regler.

Hvor projektet ligger kan være helt afgørende for, om et projekt kan betale sig. Hvor stort er omdannelsespotentialet i Storkøbenhavn og hvor i byen er potentialet størst? Hvilke trends og tendenser i ejendomsmarkedet vil have indflydelse på muligheder for at omdanne kontor og industri til bolig? Udvikling i efterspørselen efter boliger og kontorer, priser og afkast. Igangværende og kommende byudviklingsprojekter.