Nykredits advarsel mod prioritetslån til 1/2 pris får alle til at søge dem

Nykredit har siden april advaret om, at de billige prioritetslån truer det danske realkreditsystem. Effekten er blevet den stik modsatte: Banker fortæller nu, at kunder spørger efter lånetypen efter mediedebatten, og Google-søgninger på ordet prioritetslån er steget 300 % fra januar-august sammenlignet med året før, skriver Finanswatch.

Prioritetslån (Læs: Et boliglån hos banken selv, prissat individuelt for den enkelte kunde i stedet for gennem realkredit) blev for alvor et emne, da Nykredits koncernchef Michael Rasmussen i april i Børsen kaldte på politisk handling for at forsvare realkreditten.

Andelen af prioritetslån er steget i 93 af landets 98 kommuner fra 2020 til 2025.

Og bankerne melder alle om større interesse, størst hos AL Sydbank hvor prioritetslån udgør 50 % af nyudlån til boligkunder i 1. kvartal 2026, ifølge Finanswatch.

Sælger selv
Mens Nykredit advarer, sælger koncernen flittigt selv. Nykredits egne prioritetslån er vokset fra 32 milliarder kr til 37 milliarder kr siden årsskiftet — knap 15 % på 6 måneder.

Hvorfor
Nykredits bekymring er, at hvis de økonomisk stærkeste boligejere flytter over i individuelt prissatte prioritetslån, kan det på sigt udfordre realkreditsystemets enhedspriser — princippet om, at kunder med samme lån betaler samme pris uanset postnummer og økonomi.

Det skal bemærkes, at Nykredit med datterselskabet Totalkredit er Danmarks absolut største på realkredit-markedet.

Baggrund
Prioritetslån var på myndighedernes radar før Nykredit gik ind i debatten:

En analyse fra Finanstilsynet viste i februar, at bankernes prioritetsudlån var vokset fra 85 milliarder kr i 2020 til 130 milliarder kr i 2025 — fra 5 % til 8 % af det samlede prioritets- og realkreditudlån. I efteråret 2025 stod prioritetslån for 18 % af nyudlånet.

Finans-konference for ejendom

Der afholdes den 17. november en finanskonference om ejendom, se program, talere og deltagere HER.

09.30	Velkomst
09.35	Høj værdi på ejendomme - slæbende banker - god økonomi - Overblik Den danske økonomi er stærk og vores vigtigste eksportmarkeder har vækst på 1-4 %, selvom der er international politisk usikkerhed. Bankernes tab på erhvervslån er meget begrænsede og på ejendomslån 0. Der er lave renter og inflationen er nede på 1 %. Hvordan vil økonomien udvikle sig i 2027. Hvordan vil det afspejle sig i udlån til boligmarkedet, som Folketinget vil have til at bygge markant mere. Og til erhvervsejendomsprojekter. Mark Gibson , Chefanalytiker, Realkredit Danmark A/S
10.00	Regulatoriske rammer: Systemisk buffer bremser investeringer til 200 milliarder kr. De regulatoriske rammer for ejendomsfinansiering - status, situationen i dag og den mulige / ønskelige kommende udvikling. Ifølge Finans Danmark er den systemiske buffer unødvendig, og der er ingen dokumentation for, at erhvervsejendomssektoren indebærer systemiske risici, der ikke er dækket. Finans Danmark mener, at bufferen begrænser bankernes nyudlånskapacitet med op mod 200 milliarder kr. Hvad vil afskaffelse eller yderligere lempelse af den systemiske buffer betyde for ejendomsmarkedet? Hvilke andre regulativer påvirker i dag bankernes ageren på ejendomsmarkedet? Peter Jayaswall , Underdirektør, realkredit og ejendomsfinansiering, Finans Danmark
10.25	Prioritetslån for 130 milliarder - bankernes vækst-instrument Prioritetslån er et stærkt voksende instrument for bankerne for større, solide ejendomskunder: Der er prioritetslån for 130 milliarder kr. Det er 8 % af alle udlån og konkurrerer med realkreditinstitutterne om ejendomslån fra 0-80 % af ejendomsværdien. Hvor billig rente kan opnås og på hvilke betingelser. Opsigelse af lån hvis tider bliver dårlige - hvordan sikrer man sig - et vedligeholdt realkreditlån kan jo ikke siges op.
10.50	Kaffepause
11.20	Strukturering af ejendomsfinansiering Hvordan struktureres finansiering af ejendom fra idé, udvikling, byggeri, ibrugtagning og langsigtet finansiering eller salg. Hvor er break parametre, hvor skal niveauerne lægges for at op nå lave renter og bidragssats. Fornuftige indfrielsesbetingelser. Peter Toftager , Owner, Trefa
11.45	Kapital fra pensionskasser og kapitalfonde Byudvikling i joint venture samarbejde mellem ejendomsudvikler og pensionskasser eller ejendomsfonde. Ved større byudviklingsprojekter ser man ofte, at disse bliver løst i fællesskab mellem en udvikler og en kapitalpartner. Hvorledes kan et sådan samarbejde stables på benene. Rollefordeling. Hvordan deler man risici og et eventuelt ekstra afkast, det såkaldte upside. Konkrete eksempler fra en række større byudviklingsprojekter som Amager Strand, Engholmene, BIG Shopping og Mylo Sydhavnsgade, hvor NPV har indgået en række samarbejdskonstellationer. Kim Lang Sørensen , COO, Partner, NPV
12.10	Sådan er Finanstilsynet krav til ejendomsudlån Finanstilsynet skal sikre at der ikke kommer en ny finanskrise, men samtidig give så løse rammer for udlån, at især boligprojekter ikke begrænses og dermed presser boligpriserne yderligere i vejret, fordi der er mangel på boliger i alle større byer. Hvordan sikres, at lån til projektudvikling ikke puttes i samme kasse som ejendomsdrift. Vil risiko-kravene blive skærpet yderligere overfor banker og realkredit - og dermed ejendomsaktører. Kristian Vie Madsen , Vicedirektør, Finanstilsynet
12.35	Spørgsmål og afslutning
12.40	Frokost

09.30

Velkomst

09.35

Høj værdi på ejendomme - slæbende banker - god økonomi - Overblik

Den danske økonomi er stærk og vores vigtigste eksportmarkeder har vækst på 1-4 %, selvom der er international politisk usikkerhed. Bankernes tab på erhvervslån er meget begrænsede og på ejendomslån 0. Der er lave renter og inflationen er nede på 1 %. Hvordan vil økonomien udvikle sig i 2027. Hvordan vil det afspejle sig i udlån til boligmarkedet, som Folketinget vil have til at bygge markant mere. Og til erhvervsejendomsprojekter.

Mark Gibson , Chefanalytiker, Realkredit Danmark A/S

10.00

Regulatoriske rammer: Systemisk buffer bremser investeringer til 200 milliarder kr.

De regulatoriske rammer for ejendomsfinansiering - status, situationen i dag og den mulige / ønskelige kommende udvikling. Ifølge Finans Danmark er den systemiske buffer unødvendig, og der er ingen dokumentation for, at erhvervsejendomssektoren indebærer systemiske risici, der ikke er dækket. Finans Danmark mener, at bufferen begrænser bankernes nyudlånskapacitet med op mod 200 milliarder kr. Hvad vil afskaffelse eller yderligere lempelse af den systemiske buffer betyde for ejendomsmarkedet? Hvilke andre regulativer påvirker i dag bankernes ageren på ejendomsmarkedet?

Peter Jayaswall , Underdirektør, realkredit og ejendomsfinansiering, Finans Danmark

10.25

Prioritetslån for 130 milliarder - bankernes vækst-instrument

Prioritetslån er et stærkt voksende instrument for bankerne for større, solide ejendomskunder: Der er prioritetslån for 130 milliarder kr. Det er 8 % af alle udlån og konkurrerer med realkreditinstitutterne om ejendomslån fra 0-80 % af ejendomsværdien. Hvor billig rente kan opnås og på hvilke betingelser. Opsigelse af lån hvis tider bliver dårlige - hvordan sikrer man sig - et vedligeholdt realkreditlån kan jo ikke siges op.

10.50

Kaffepause

11.20

Strukturering af ejendomsfinansiering

Hvordan struktureres finansiering af ejendom fra idé, udvikling, byggeri, ibrugtagning og langsigtet finansiering eller salg. Hvor er break parametre, hvor skal niveauerne lægges for at op nå lave renter og bidragssats. Fornuftige indfrielsesbetingelser.

Peter Toftager , Owner, Trefa

11.45

Kapital fra pensionskasser og kapitalfonde

Byudvikling i joint venture samarbejde mellem ejendomsudvikler og pensionskasser eller ejendomsfonde. Ved større byudviklingsprojekter ser man ofte, at disse bliver løst i fællesskab mellem en udvikler og en kapitalpartner. Hvorledes kan et sådan samarbejde stables på benene. Rollefordeling. Hvordan deler man risici og et eventuelt ekstra afkast, det såkaldte upside. Konkrete eksempler fra en række større byudviklingsprojekter som Amager Strand, Engholmene, BIG Shopping og Mylo Sydhavnsgade, hvor NPV har indgået en række samarbejdskonstellationer.

Kim Lang Sørensen , COO, Partner, NPV

12.10

Sådan er Finanstilsynet krav til ejendomsudlån

Finanstilsynet skal sikre at der ikke kommer en ny finanskrise, men samtidig give så løse rammer for udlån, at især boligprojekter ikke begrænses og dermed presser boligpriserne yderligere i vejret, fordi der er mangel på boliger i alle større byer. Hvordan sikres, at lån til projektudvikling ikke puttes i samme kasse som ejendomsdrift. Vil risiko-kravene blive skærpet yderligere overfor banker og realkredit - og dermed ejendomsaktører.

Kristian Vie Madsen , Vicedirektør, Finanstilsynet

12.35

Spørgsmål og afslutning

12.40

Frokost