I stedet for at konvertere de ældre kontorlokaler til boliger kan der være god forretning i at finde og fremhæve de skjulte værdier i en kontorejendom og skaffe de rigtige lejere til lejemålet. Det er Ny Christiansborg et godt eksempel på. Med hjælp fra Nordicals er ejendommen i gang med at gennemgå en større opgradering af de indre rammer, så virksomheden bag et ambitiøst coworking-koncept kan flytte ind i starten af det nye år.

En planlagt konvertering fra kontorlejemål til lejligheder i Ny Christiansborg i centrum af København viste sig vanskeligere at realisere end først forventet. Derfor stod ejerne med et dilemma: Skulle de satse og gennemføre en boligkonvertering? Eller skulle de foretage en knap så dyr modernisering af kontorejendommen, løfte kvaliteten af lokalerne til et tidssvarende niveau og dermed fremtidssikre en solid lejeindtægt? Nordicals analyserede mulighederne i ejendommen og fremlagde en business case, der viste, at det var en bedre forretning at beholde ejendommen som kontorejendom end at konvertere den til boligejendom.

- Hvis ejerne af en ejendom med den type beliggenhed er villige til at modernisere tilstrækkeligt, kan kontorlejemarkedet i dag godt honorere den type investeringer og give en god lejeindtægt. Men det kræver, at man rammer den rigtige balance. Moderniserer man for lidt, lever faciliteterne ikke op til de standarder, man i dag forventer af kontorlokaler. Moderniserer man for meget, står man måske tilbage med et forkromet produkt, som ingen lejere er villige til at betale tilstrækkeligt for, siger Jan Dahl, Head of Lettings i Nordicals.

- På den måde er sagen tidstypisk. Udlejning af kontorejendomme kræver i dag, at man er i stand til at forøge lejemålets værdi uden nødvendigvis at bruge en masse penge, men ved at identificere de rigtige muligheder. At man lidt populært sagt kan få en 5’er til at blive til en 10’er. Det gør man ikke kun ved at tage flotte billeder, opstille et lejeprospekt og foretage fremvisninger. Det kræver forberedelse og en grundig analyse af potentialet., uddyber han.

NB! Co-working: Kontorhoteller og kontorfællesskaber. Konferencen afholdes d. 4. december 2019.

Udarbejdede designlinje og visualiseringer
Nordicals fandt frem til en række indsatsområder, der kunne øge Ny Christiansborgs værdi. For det første blev det foreslået, at ejendommen fik et nyt klimaanlæg, så indeklimaet kan reguleres og håndtere, at flere og flere personer arbejder sammen på mindre og mindre plads. For det andet blev det foreslået, at ejendommen skulle have udskiftet vinduer – dels af indeklimahensyn, men også for at reducere den trafikstøj, der følger med den centrale beliggenhed.

- Vi producerede også en designlinje specifikt til ejendommen, hvor vi, med respekt for at det er en bygning fra 1907, har opdateret stilen til 2019. Vi har blandt andet lagt op til, at nogle af de originale, røde murstensvægge skal stå tydeligt frem, så de ikke er gemt væk. For at lejerne skulle kunne forestille sig det fremtidige udtryk i ejendommen, udarbejdede vi i samarbejde med vores marketingafdeling visualiseringer af de væsentligste tiltag, så de kunne se ændringerne for sig, siger Jan Dahl.

Match mellem ejendom og lejerprofil
Med planerne på plads og en klar strategi for kontorejendommen tog Nordicals proaktivt fat i en lejer, som matchede ejendommens profil. Det ville være oplagt med en lejer, der levede af at fremleje lokalerne til mindre virksomheder, der prioriterer vandudsigt, tæt beliggenhed til byen og Christiansborg, og som kræver en høj kvalitetsmæssig standard af lokalerne. Alt det spiller en betydelig rolle for medlemmer af coworking-virksomheden Work Share Grow (WSG).

- Vores koncept er baseret på cosy corporate. Det skal være behageligt at gå på arbejde, men det skal også være nemt at være effektiv. Vores forretningsmodel fangede Nordicals med det samme, og de er lykkedes med at få udlejer til at acceptere de ændringer, der skulle foretages for at gøre ejendommen funktionel, så vi kunne skabe det ønskede kontormiljø for vores medlemmer. Derudover er vi en virksomhed i vækst, og vi har ikke tid til langstrakte forløb. Vi har været begejstrede for hastigheden i processen. Det er gået meget hurtigt fra ide til action til underskrift, siger bestyrelsesformand i WSG, Bo Frausing.

Ny Christiansborg er i fuld gang med at blive moderniseret, og de nye lejere er klar til at flytte ind 1. januar 2020. Der er fortsat 1.170 kvm ledige kontorer på ejendommens 3. sal, som endnu ikke har fået en ny lejer.
Ejendommen mellem Christians Brygge, H. C. Andersens Boulevard, Christiansborggade og Vester Voldgade er opført i 1907 og tegnet af arkitekt Knud Arne Petersen. Den rummer i alt 3.834 kvm kontorer.