Tomgangen for kontorlejemål i det centrale København er historisk lav. Og den står til at falde yderligere de næste 2-3 år. Fra et investorsynspunkt byder de konstante lejeniveauer på interessante muligheder for spekulative investeringer i topmoderne kontorbyggerier i byens mest attraktive områder.

Tomgangen for kontorlokaler i København er historisk lav og ligger aktuelt på omkring 6 procent. Ifølge Nordicals forventes den endda at falde yderligere de kommende måneder.

- Det har den naturlige konsekvens, at lejeniveauerne bliver presset i vejret som følge af det begrænsede udbud. Og selvom udbuddet af kontorlokaler stiger igen på et tidspunkt, er vores bedste bud, at lejeniveauerne ikke vil falde igen, men at de blot vil stabilisere sig på deres høje niveau, siger Jan Dahl, udlejningschef i Nordicals, i en pressemeddelelse.

Hæver man blikket og kigger frem i tiden, vil der fortsat være et hårdt pres på de attraktive kontorlokaler i centrum af København. Selvom der er nye byggerier i gang – blandt andet på Postgrunden i Bernstorffsgade ved Hovedbanegården og i Carlsberg Byen – står de først indflytningsklar om et par år.

- Set fra markedets synspunkt står vi i en interessant situation. Indenfor en tidshorisont på 2-3 år har vi udsigt til en periode med lav kontortomgang og stigende lejeniveauer. Men derefter bliver konkurrencesituationen mere nuanceret, og hvad, der præcis kommer til at ske, er usikkert og meget konjunkturfølsomt, siger Jan Dahl.

NB! Co-working: Kontorhoteller og kontorfællesskaber. Konferencen afholdes d. 4. december 2019.

Samtidig med at de nye kontorbyggerier bliver færdige, og nye lejere flytter ind, fraflytter disse lejere fra deres eksisterende lejemål, fordi de af strategiske årsager ønsker en ny adresse. Eksempler herpå er Nykredit, der forlader adressen på Kalvebod Brygge og rykker hovedsædet til Københavns Nordhavn, og ikke mindst Danske Bank, som forventes at fraflytte flere af deres eksisterende kontorlejemål for at flytte ind i Bernstorffsgade ved Hovedbanegården. Udviklingen, hvor lejere fraflytter deres lokaler i en ældre boligmasse for at bosætte sig i nybyggeri, vil hæve tomgangsprocenten og give et større udbud i markedet.

- Men hvis man fokuserer på, hvorfor de nuværende lejere fraflytter deres eksisterende kontorlokaler, så gør de det, fordi de har vurderet, at lejemålenes beliggenhed og funktionalitet ikke længere opfylder virksomhedens krav. Så selvom udbuddet stiger om nogle år, vil der fortsat være rift om de nyeste og mest moderne kontorbyggerier. Ejendommens arealeffektivitet, det omkringliggende nærmiljø og infrastrukturen er af afgørende betydning for at fastholde og tiltrække attraktive medarbejdere. Derfor vil lejeniveauerne på topprodukterne indenfor kontorudlejning fortsat være høje – også efter udbuddet øges igen, siger Jan Dahl.

Mulighed for spekulativt kontorbyggeri

Tager man investeringsbrillerne på, er konsekvensen af markedsudviklingen indenfor kontorbyggeri, at det øgede udbud af eksisterende kontorejendomme har svært ved at erstatte efterspørgslen efter den form for attraktive lokaler, som primært nye byggerier kan tilbyde.

- Det kan være en god investering at opføre spekulative kontorbyggerier, hvor lokalerne opføres uden forudgående lejeaftaler med virksomheder. Men hvis investeringen skal være så konjunkturuafhængig som muligt, skal projektet være knivskarpt på parametre såsom tilgængelighed, mulighed for etablering af faciliteter, indeklima, pris og bymiljø. Der er ikke mange ledige byggefelter tilbage i København, men der findes muligheder i Nordhavn, Valby og området bag Københavns Hovedbanegård, siger Jan Dahl.

- Historien har vist, at der ikke er plads til svipsere, når det kommer til spekulativt kontorbyggeri. Hvis kvaliteten skal være i orden, kræver det et grundigt forarbejde, for kontorlejemarkedet er nådesløst. Særligt hvis vi ryger ind i en lavkonjunktur, hvor lejerne er mere prisfølsomme, og udbuddet af kontorlejemål er større end normalt, slutter han.