Der bliver nærmest ingen nedgang i ejendomspriserne med de nye love, ifølge Boligministeriet. Om banker og realkredit tænker det samme ved udmåling af nye lån eller når sikkerhed i ejendomme skal vurderes, er en anden sag.
Boligministeriet skriver om de økonomiske konsekvenser:
"Forslaget om en 5-årig karensperiode betyder, at værdien af en række ældre private udlejningsejendomme i de større byer vil falde i værdi. Værditabet skyldes, at købere af udlejningsejendomme med 5.2-potentiale – på grund af karensperioden – vil betale mindre for ejendommen.
Ejendommens værdi for udlejeren ved fortsat drift vil være højere end værdien ved et salg, fordi udlejeren ved fortsat drift uændret kan gennemføre 5.2-forbedringer.
Som i ekspertgruppens rapport benyttes DCF-modellen (Discounted Cash Flow) til at opgøre værditabet. Tabet er opgjort som forskellen mellem nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme for en gennemsnitlig ældre privat udlejningsejendom med og uden en 5-årig karensperiode.
Det bemærkes, at der i praksis vil være stor variation i ejendommenes værditab afhængigt af beliggenheden og 5.2-potentialet. Da værdiansættelse af ejendomme grundlæggende er forbundet med stor usikkerhed, og også beror på skøn, der ikke er inddraget i DCF-modellen, er beregningerne forbundet med betydelig usikkerhed.
Ekspertgruppens rapport viser, at der er ca. 45.000 private udlejningsboliger i København, Frederiksberg, Aarhus, Aalborg og Odense kommuner, som har et uudnyttet potentiale for en 5.2-forbedring.
Ved brug af DCF-metoden, og med de samme forudsætninger som ekspertgruppen, kan værditabet for disse private udlejningsejendomme opgøres til i størrelsesorden 0-6 procent. For en gennemsnitlig ejendom, hvor halvdelen af boligerne allerede er 5.2-forbedret, vil værditabet være i størrelsesorden 3 procent.
Det bemærkes, at der i et vist omfang vil være overlappende effekter for erhvervslivet af dette lovforslag og de 2 øvrige lovforslag (Øgede energikrav og Styrkelse af lejerne). De erhvervsøkonomiske konsekvenser af alle 3 lovforslag kan derfor ikke umiddelbart lægges sammen."
Andelsboliger
Om andelsboliger skriver Boligministeriet:
"Markedet for andelsboliger er koblet sammen med det private udlejningsmarked via blandt andet andelsboliglovens maksimalprisbestemmelse.
I forslaget er ejendomme ejet af andelsboligforeninger undtaget for den 5-årig karensperiode. Det vil sige, at karensperioden er undtaget, hvis der sker et kontrolskifte ved omdannelse af en andelsboligforeningsejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg.
På den baggrund vurderes det, at forslaget ikke vil have nævneværdige konsekvenser for værdien af andelsboligforeningers ejendomme."
Det er Byens Ejendoms vurdering at dette ikke vil holde vand i virkeligheden, for banker og realkredit skal følge Finanstilsynets krav om at vurdere ejendomme ud fra deres salgsværdi, hvis der opstår problemer og ejendomme skal sælges. Og da ejendomspriserne på det private udlejningsmarked er gået ned, følger værdien på andelsboliger med ned.
For markedet og Finanstilsynet kan ikke sættes ud af kraft.
