Mikael Goldschmidt har igennem 23 år opbygget et af Danmarks største private ejendomsselskaber med en portefølje på 2 milliarder kr. Nu kæmper han for at få mulighed for at give det videre til sine børn
Af Kamilla Sevel
I løbet af de seneste par år har Mikael Goldschmidt flere gange taget pænt imod udenlandske fonde og andre investorer, der vil overtage hans mange ejendomme. Atlas Ejendomme er nemlig lidt af en lækkerbisken for en investor, der med et slag kan blive en af de mægtigste ejendomsbesiddere i det centrale København. Men Mikael Goldschmidt afviser venligt, men bestemt, selvom han er blevet tilbudt overpris i milliardklassen. Atlas Ejendomme, der indtil januar i år hed Snaregårdens Ejendomsselskab, er nemlig hans livsværk og hans drøm er at videregive det til sine 2 teenagebørn.
Mikael Goldschmidt startede sit virke indenfor erhvervsejendomme med at købe en lejlighed for 23 år siden.
- Jeg havde ikke en krone, men skulle finde en levevej. Valget faldt på fast ejendom, og jeg startede så pauvert som jeg kunne med at købe en ejerlejlighed, sætte den i stand og sælge den igen. Det tjente jeg 30.000 kr. på, og så havde jeg jo fået råd til den næste. Det var en langsom udvikling, men det betød, at jeg i midten af 80erne lå med en stor pantebrevsportefølje. Mere ved hjælp af held og forsyn end udsyn og fornuft, besluttede jeg mig for at sælge alle pantebrevene 3 uger før kartoffelkuren blev vedtaget, og det betød, at jeg pludselig var meget likvid i en periode, hvor hele branchen skvattede sammen, siger adm. direktør Mikael Goldschmidt, Atlas Ejendomme.
Kontanter en mangelvare
Kontanter var en mangelvare og flere ejendomsselskaber var underkapitaliserede i krisetiden i slutningen af 80erne. Det var Mikael Goldschmidts chance. Han opkøbte hele ejendomme rundt omkring i København K.
- Både med lejlighederne og senere med mine ejendomme har jeg altid hovedsageligt holdt mig til det centrale København. Min filosofi er, at i centrum af byen, hvor centraladministrationen blandt andet holder til, vil der altid være en vis efterspørgsel og dermed er citykernen det bedste værn mod op- og nedture. Det er da muligt, man kan hente en halv procent mere i afkast udenfor København, men det er ikke usikkerheden værd, siger Mikael Goldschmidt, der har en lediggang på godt 2 procent i sin portefølje.
Strategien blev først udtænkt i begyndelsen af 90erne, hvor dengang Snaregårdens Ejendomsselskab, for alvor forvandlede sig fra et lille personligt firma til en større virksomhed. I dag er der 55 ansatte på hovedkontoret i Snaregade i det indre København. Strategien er formuleret udfra ønsket om en meget langsigtet virksomhed.
Staten er vigtig lejer
Et af kardinalpunkterne i Atlas' strategi er at tiltrække lejere med god bonitet. Atlas lejer ud til en lang række statslige ministerier og styrelser samt store internationale virksomheder.
- Ved at skabe en portefølje bestående af attraktive ejendomme i et historisk miljø, så tiltrækker man automatisk en mere solid gruppe af lejere end i randområderne. Staten er vores største kunde, og det gør vores lejergruppe mindre konjunkturafhængig. Jeg er da ufattelig stolt over, at Atlas er født med en strategi som flere af de store institutionelle investorer, nu har valgt at købe efter.
Samtidig er det dog også et krav hos den gruppe lejere, at ejendommene altid har en attraktiv service og fremtoning - og det passer til Mikael Goldschmidt, der med lige stor passion taler om historiske beboere, gårdterrasser, bredbånd og blomstermiljøer. Derfor har Atlas også valgt at have en stor del af servicemedarbejderne direkte ansat til renholdelse og tilsyn. Kun entrepriseopgaver købes i byen.
- Byggebranchen er jo presset, så vi henter så skarpe priser, at vi ikke ville kunne matche det selv, siger Mikael Goldschmidt.
Stærk soliditet
Atlas har i dag ejendomme bogført til knap 2 milliarder kr. Men selskabet bogfører konservativt og Mikael Goldschmidt mener selv, at porteføljen kan sælges til 20-25 procent over værdien. En række ejendomme i blandt andet Frankrig og Spanien er ved at blive solgt fra, og selskabet er oppe på en soliditet på hele 28 procent. Men pengene er ikke på vej ud at arbejde.
- Tværtimod er vores soliditet endnu højere nu end ved regnskabsårets afslutning. Jeg har de sidste 2 år troet, at der ville komme en krise på ejendomsmarkedet, og derfor har vi valgt at blive så likvide som muligt. Dermed er vi rustet til at kunne tage hurtige beslutninger, hvis attraktive ejendomme kommer til salg. I de situationer, - som jeg tror, der kommer til at opstå, - vil vi ikke have tid til først at drøfte tingene igennem med de finansielle partnere, der ofte ser spøgelser overalt i krisetider, siger Mikael Goldschmidt, der i spøg bliver kaldt "kontantfetichist" af nogle af hans medarbejdere.
Atlas Ejendomme er personligt ejet. Sådan vil Mikael Goldschmidt gerne fastholde det, men et eventuelt kommende generationsskifte er problemfyldt.
- Min virksomhed er det, man kan kalde en uddøende race. Jeg føler mig lidt som den sidste dinosaur.
Lovgivning forhindrer generationsskifte
Problemet er, at lovgivningen i øjeblikket særstiller ejendomsvirksomheder, således at udskudt skat skal betales ved overdragelse.
- Og selvom vi er stærkt likvide, så vil vi altså ikke kunne klare så stort et beløb.
Derfor løber Mikael Goldschmidt politikerne på dørene for at få dem til at ændre den efter hans mening helt urimelige forskelsbehandling af privatejede ejendomsselskaber.
- Jeg har opbygget en virksomhed med 55 ansatte. Det bør tælle som enhver anden virksomhed. Der er jo ikke tale om, at jeg bare ene mand ligger inde med en række værdier, men om en virksomhed i løbende drift.
Indtil videre har Mikael Goldschmidt kun mødt stor sympati for sagen på Christiansborg. Men der er bare ikke nogen, der gør noget ved det.
- Det er helt uforståeligt, at politikerne i princippet erklærer sig enige i mine betragtninger, men samtidig bare ser på, at det private ejendomsmarked bliver aflivet over tid. På alle andre områder bliver vi nemlig betragtet som erhvervsdrivende, og jeg forlanger blot at blive behandlet som sådan. Lovgivningen skal ændres eller også dør min del af branchen. Jeg frygter, at jeg og de få andre i markedet i samme situation er en uddøende race.
Den der lever stille,…..
Frustrationen over lovgiverne har været med til at få Mikael Goldschmidt, der ellers aldrig før har udtalt sig til en journalist, til at medvirke i dette interview. Markedssituationen er en anden faktor.
- Jeg har altid ment, at "den der lever stille, lever godt". Derfor har jeg aldrig deltaget i offentlige sammenhænge. Men jeg ville jo være en dårlig virksomhedsleder, hvis jeg ikke gjorde opmærksom på selskabet i nedgangstid. Ikke fordi vi mangler lejere i øjeblikket, men en synlig spiller samler lettere lejeremner op. Derfor har vi også ændret navn til det mere mundrette og internationalt klingende Atlas Ejendomme. Vores gamle navn var fuld af romantik, men udlændinge kløjs i det.
Atlas skal give gode signalværdier.
- Vi har altid haft Atlas, der bærer himmelhvælvingen på sine skuldre som logo. Den styrke og udholdenhed skal fortsat symbolisere vores evne og vilje til at løfte enhver opgave, siger Mikael Goldschmidt.
- Vi har haft overraskende mange bejlere i den seneste tid. Og de ved godt, at så stor en portefølje kræver, at de tager det store checkhæfte frem. Men selvom det er generøse tilbud, så har jeg indtil nu ikke været i stand til at træffe beslutningen. Det har taget mig et helt liv at bygge firmaet op, og sålænge mine 2 børn siger, at det kan komme i betragtning at overtage firmaet, så sælger jeg ikke, siger adm. direktør Mikael Goldschmidt, der dog kæmper en indædt kamp for at få en mere retfærdig lovgivning på området for overdragelse af privatejede ejendomsselskaber. Ellers kan drømmen om et generationsskifte aldrig gå i opfyldelse, og et salg til udlandet eller institutionelle investorer bliver en nødvendig.
Ejer 50 procent af Schaumann
Atlas Ejendomme drives traditionelt og konservativt som ejendomsselskab uden svinkeærinder ind i udvikling eller nybyggeri. Til gengæld har Mikael Goldschmidt valgt at gå ind i den tidligere InvestorPartner-direktør Jens Schaumanns nyopstartede udviklingsvirksomhed.
- Selv i en konservativt tænkende virksomhed skal man også tænke moderne. Vores andel i Schaumann bunder i et ønske om at udbygge filosofien fra at være et gammeldags anlægsfilosofiorienteret ejendomsselskab til også at rumme en afdeling med en omsætningsstyret grundfilosofi. Chancen bød sig og kunne løftes gennem en fornuftig model, nemlig i et selvstændigt selskab med en erfaren mand i spidsen. Derfor slog jeg til, siger Mikael Goldschmidt.
Fakta om Atlas Ejendomme
(regnskab 2002)
Nettoomsætning 126 millioner kr.
Resultat før skat 2002 95,7 millioner kr.
Aktiver i alt 2.056.720.000 kr.
Heraf anlægsaktiver 1.855.734.000 kr.
Egenkapital 577 millioner kr.
Egenkapitalforrentning 13,5 procent
Soliditetsgrad 28,5 procent
I 2002 blev 18.788 kvm. genudlejet i selskabets ejendomme med forbedret lejeindtægt på 15,6 procent på de genudlejede arealer
Atlas har en lille portefølje i Spanien og Frankrig, der har udgjort 1-2 procent af den samlede portefølje. 2 hoteller i Nice i Frankrig er netop solgt, mens der sælges løbende ud af cirka 10 ferieboliger i Spanien.
25 procent af Atlas' indtægter kommer fra boliger og 75 procent fra erhverv, men på sigt kan forventes en fordeling på 20/80.
Indenfor de seneste 2 år har Atlas Ejendomme udvidet direktionen med Hans Chr. Steglich-Petersen og Henrik Lid. Trioen bliver kaldt de 3 musketerer internt i selskabet
Blandt Atlas' mest kendte ejendomme er Grønningen 17-25, Hellerup Parkhotel, Frederiksgade 7 ved Marmorkirken, Bredgade 75 og Amaliegade 4 samt Gammel Strand 40. Desuden har Atlas ejendomme i blandt andet Magstræde, Kompagnistræde og i Købmagergade. Foruden den store mængde af kontorer i city har Atlas en række - fortrinsvis boligejendomme - på Frederiksberg samt blandede ejendomme i Storkøbenhavn.
Fakta: Atlas og beboerne
Atlas har flere gange været i boligretten. Strategien er dog ikke at være en hård udlejer, selvom nogle lejere kan se det sådan, men derimod en korrekt udlejer, og Atlas har i en række tilfælde valgt at føre sager frem til principielle afgørelser.
- Jeg begyndte min virksomhed udelukkende med boliger. Men det er en administrationstung del af porteføljen og man får aldrig tak. Derfor bliver incitamentet til at eje boliger mindre og mindre. Som ejendomsselskab med mange boliger har man ofte både politikerne, lovgivningen og kunderne imod sig, og det kan godt blive lidt trist, siger Mikael Goldschmidt om, hvorfor Atlas vælger at satse på færre boliger i den samlede portefølje.
Fakta: Revolutionsvinduer
Atlas Ejendomme har hovedsæde i en ejendom, der har personlig historisk betydning for Mikael Goldschmidt. Her boede nemlig digteren Meir Aron Goldschmidt, der for nogle hundrede år siden udråbte revolutionen fra de nuværende direktionsvinduer. Desværre havde den danske konge fået nys om planerne, så garden stod parat for hver ende af Snaregade og vinduerne blev hurtigt lukket igen.
- Jeg er selv meget royal, så jeg håber kongehuset har tilgivet vores slægt, siger Mikael Goldschmidt med et glimt i øjet.
Fordeling af ejendomsportefølje
(i procent af bogført værdi)
København City 1104587
Frederiksberg 352484
Storkøbenhavn 348411
Øvrige Danmark 31500
Kilde: www.atlas-ejendomme.dk
